يعيد مشروع تصميم تهيئة مقاطعة “طنجة المدينة”، المعروض حاليا على مسطرة البحث العلني، رسم معالم التوسع العمراني في العاصمة الاقتصادية لشمال المغرب، وسط نقاش محتدم بين السلطات المحلية الساعية لضبط المجال العام، ومنعشين عقاريين متخوفين من تقييد الاستثمارات بفعل تصنيفات عقارية وقواعد بناء جديدة أكثر صرامة.
وافتتحت جماعة طنجة هذه المرحلة الاستشارية، التي تستمر حتى 27 مارس الجاري، لتمكين العموم والفاعلين الاقتصاديين وهيئات المجتمع المدني من الاطلاع على تفاصيل الوثيقة التعميرية، وتدوين ملاحظاتهم وتعرضاتهم في السجل الرسمي المفتوح لهذا الغرض.
وتشهد هذه المرحلة إقبالا ملحوظا من لدن المهنيين، في وقت تسعى فيه السلطات المختصة، وفي مقدمتها الوكالة الحضرية لطنجة، إلى إقرار نص قانوني ينهي حالة الترقب التي رافقت تدبير الرخص وتأخر الإفراج عن الوثيقة خلال السنوات الماضية.
وأثار المشروع، فور نشر خرائطه وتفاصيله التنظيمية، توجسا واضحا داخل الأوساط المهنية والعقارية. حيث كشفت التوجهات الجديدة للوثيقة عن إعادة تصنيف مساحات واسعة من القطع العقارية، وتحويل أجزاء مهمة منها إلى مجالات خضراء، أو مناطق ارتفاق غير قابلة للبناء، أو مساحات مخصصة حصريا للمرافق العمومية الأساسية.
ويمثل هذا التوجه تحديا لتوقعات بعض المنعشين العقاريين، بمن فيهم منتخبون محليون، الذين كانوا يعولون على استغلال تلك الأوعية العقارية الاستراتيجية في إنجاز مشاريع سكنية عالية الكثافة تدر أرباحا سريعة.
ويستند المخطط في جوهره إلى مقتضيات قانون التعمير (12.90)، حيث يربط بشكل قطعي بين الموافقة على رخص البناء وتطوير التجزئات العقارية، وبين مدى توفر التجهيزات الأساسية في محيط المشاريع.
وتهدف هذه المقاربة الصارمة إلى القطع مع التوسع العمراني العشوائي وتفريخ التجمعات السكنية غير المجهزة، لتصبح أي مشاريع استثمارية جديدة ملزمة بضمان التوازن الفعلي بين الاستقطاب السكاني المرتقب،
وتوفر المرافق الجماعية الضرورية، مثل المؤسسات التعليمية، والمراكز الصحية، وشبكات التطهير السائل، لتفادي استنزاف البنيات التحتية القائمة.
في المقابل، توفر الوثيقة التعميرية، عبر إقرار نظام تنطيق دقيق وشامل، وضوحا قانونيا وتقنيا غير مسبوق للمستثمرين على المدى المتوسط والطويل. و
تحدد الخرائط المرفقة بصرامة استعمالات الأراضي، وقواعد البناء، وحقوق الارتفاق، وعلو البنايات المسموح به في كل قطاع، مما يؤطر مسطرة منح التراخيص بشكل دقيق، ويحد من هوامش التأويلات الإدارية المتباينة التي طالما اشتكى منها المستثمرون.
ويعتمد تصميم التهيئة مقاربة لا مركزية تقوم على توزيع الوظائف الحضرية عبر إرساء شبكة من المراكز والمراكز الفرعية داخل النطاق الترابي للمقاطعة.
ويسعى هذا الخيار الاستراتيجي إلى تخفيف الاحتقان المروري والضغط الديمغرافي الكثيف عن المحاور التقليدية لوسط مدينة طنجة، مع تشجيع توجيه الرأسمال العقاري والتجاري نحو مناطق توسع مستحدثة تقع على أطراف المجال الحضري المكتظ.
كما يلزم المشروع كافة مشاريع التطوير العقاري والسياحي الجديدة بإدماج عناصر حضرية إلزامية ضمن تصاميمها الهندسية، من قبيل تهيئة مساحات خضراء داخلية تتماشى مع حجم المشروع، وتوفير مواقف سيارات تحت أرضية كافية لاستيعاب سيارات القاطنين، وخلق ساحات عمومية مصغرة. ويأتي ذلك في إطار مساعي السلطات لتحسين جودة الفضاء الحضري ومواكبة النمو الديمغرافي المتسارع الذي تفرضه الجاذبية الصناعية والاقتصادية للمدينة.
على الصعيد الاقتصادي، تفرد الوثيقة مجالات جغرافية محددة لاحتضان الأنشطة التجارية والخدماتية والمنشآت السياحية الكبرى.
ويعكس هذا التوزيع التوجه الرسمي نحو تعزيز تموقع طنجة كقطب اقتصادي رئيسي في حوض البحر الأبيض المتوسط، مستفيدة من حركية الاستثمار التي تقودها البنيات التحتية المينائية والصناعية الكبرى في المنطقة، وعلى رأسها منظومة ميناء “طنجة المتوسط” والمناطق الحرة للسيارات.
بيئيا، يتضمن المشروع مقتضيات حمائية صارمة تنظم حركة التعمير في المناطق المحاذية للواجهة البحرية والمجالات الغابوية والمناطق الرطبة.
ويفرض المخطط التزامات بيئية مسبقة لحماية التوازنات المنظرية والإيكولوجية، كما يحظر بشكل قاطع قطع الأشجار أو اجتثاث الغطاء النباتي القائم لتشييد البنايات إلا بموجب قرارات إدارية استثنائية معللة ترتبط بالسلامة العامة، مع فرض إجبارية التعويض التشجيري في المواقع البديلة.
وفيما يخص الحركية والتنقل، يقترح المشروع هيكلة هرمية لشبكة المواصلات داخل نطاق المقاطعة، ترتكز أساسا على تحسين انسيابية حركة السير عبر برمجة توسيع مسارات طرقية رئيسية، وتخطيط محاور ربط جديدة تدمج الأحياء الناشئة بشرايين المدينة المركزية، سعيا لتجاوز الاختناقات المرورية اليومية التي باتت تشكل عبئا على الساكنة.
وبعد انتهاء فترة البحث العلني، ستتم إحالة الملاحظات المسجلة على أنظار اللجنة التقنية المحلية للبت فيها، قبل توجيه الوثيقة نحو المصادقة المركزية بوزارة إعداد التراب الوطني والتعمير.
وتظل طنجة مختبرا لتنزيل سياسات إعداد التراب، حيث يرى مراقبون محليون أن التحدي الفعلي يكمن في مدى قدرة الإدارة الترابية على تفعيل هذه المقتضيات بصرامة وبدون استثناءات بعد دخولها حيز التنفيذ، لضمان تحقيق معادلة حضرية صعبة تجمع بين استدامة الجاذبية الاستثمارية وتأمين جودة الحياة لساكنة المدينة.
